Pengembang
semakin menempuh segala macam cara atau strategi untuk menarik minat
konsumen membeli produknya. Strategi tersebut adalah dengan memberikan
kemudahan pembiayaan, seperti bunga nol persen, uang muka yang dapat
dicicil untuk masa tenor tertentu, dan lain sebagainya.
Pengamat
properti,
Panangian Simanungkalit, mengungkapkan hal itu sebagai sesuatu yang
lumrah, mengingat saat ini situasi sedang tidak stabil. Hal itu
diperkuat dengan data melambatnya pertumbuhan harga dan penurunan
penjualan properti hunian pada 2013 hasil survei indeks harga
properti residensial dari Bank Indonesia.
Bank
Indonesia mengeluarkan survei indeks harga properti residensial pada
Rabu (12/2/2014) lalu. Hasil survei itu menunjukkan bahwa penjualan
properti residensial pada kuartal IV melambat dibandingkan triwulan
sebelumnya, dari 39,80 persen menjadi 12,05 persen.
Adanya kebijakan penyempurnaan ketentuan
loan to value
2013 turut memberikan dampak terhadap penurunan permintaan hunian
tersebut. Perlambatan kenaikan penjualan terutama terjadi pada rumah
tipe kecil.
Namun demikian, kenaikan harga properti residensial
yang terjadi pada 2012 dan 2013, diperkirakan akan terus berlanjut pada
tahun ini. Bahkan, secara triwulanan, kuartal I 2014 meningkat lebih
tinggi 2,56 persen dibanding kuartal IV 2013, dengan kenaikan harga
tertinggi pada rumah tipe menengah yakni 3,45 persen.
Perlambatan
pertumbuhan harga, imbuh Panangian, akan berlangsung sampai Oktober
atau November 2014. Desember akan berangsur normal. Saat itu, tingkat
inflasi dapat dikendalikan, investasi asing deras mengalir, dan
aktivitas bisnis kembali lancar.
"Awal 2015 siklus properti mulai naik kembali," imbuhnya.
Kesempatan membeliMenghadapi kecenderungan turunnya permintaan hunian akibat kebijakan
loan to value pada 2013, pengembang memang melontarkan beragam strategi. Pertanyaannya, apakah konsumen tetap diuntungkan dari strategi itu?
Kembali ke hasil survei terbaru Bank Indonesia tadi, tercatat bahwa para pengembang kini mengandalkan internal
cahsflow
sebagai sumber pembiayaan selain pinjaman perbankan, dan uang konsumen.
Menurut survei itu, sebagian besar pengembang mendanai proyek
propertinya dengan uang sendiri (57,79 persen). Berdasarkan komposisi,
dana internal tersebut mayoritas berasal dari laba ditahan (41,11%),
modal disetor (38,17%), lainnya (15,56%), dan patungan modal atau
joint venture (5,16%).
Adapun
sumber pembiayaan lainnya dari dana atau pinjaman perbankan menempati
porsi sebesar 28,57%, uang muka dan cicilan tunai serta tunai bertahap
yang dibayar konsumen sekitar 10,69%. Selain itu, pengembang juga
memanfaatkan dana dari lembaga keuangan non-bank (LKNB) sebanyak 1,33%
dan sumber lain-lain 0,84%.
Salah satu pengembang perumahan
segmen menengah, yakni PT Rolas Sapta Mandiri, bahkan memodali proyek
perdananya seluruhnya dari dana perusahaan.
"Barulah untuk
proyek berikutnya yakni Griya Bukit Mas, dan Puri Kania, kami
memberanikan diri meminjam dana perbankan, dalam hal ini Bank Tabungan
Negara (BTN). Itu pun komposisinya tak terlalu besar, sekitar 20-30
persen. Sisanya, kami masih menggunakan dana sendiri dan dana konsumen,"
ungkap Presiden Direktur Rolas Sapta Mandiri, Windiarti Soebadio
Choesin di Jakarta, Jumat (14/2/2013).
Pendapat itu diperkuat oleh Herman Susanto, pemilik PT Buana Pacifik Indonesia. Menurut dia, saat ini mau tak mau
pengembang harus menggunakan dana internal perusahaan dan uang konsumen.
"Akhirnya memang jatuh pada kreatifitas masing-masing pengembang," ujar Herman kepada
Kompas.com di sela
ground breaking tower 1 Gayanti City di Jakarta, Sabtu (15/2/2014).
Herman
mengaku, sebagai pengembang kelas atas, sebetulnya dia tidak terlalu
pusing tentang dana. Pihaknya saat ini dan ke depan lebih fokus pada
penerapan
strategi marketing, yaitu membidik pasar pertamanya yang terdiri dari kolega dan komunitas. Dari situlah, menurut dia, dana akan terkumpul.
"Alternatif kedua mengajak investor sesama
pengembang tapi secara individual," ujarnya.
Herman mengatakan, efek
loan to value sebenarnya lebih menghantam pengembang kecil atau yang menyasar segmen bawah.
Pengembang kecil harus memutar otak untuk menyiasati penjualan mereka, apakah dengan menyiasati
uang muka atau cara lainnya.
Melihat
fenomena ini, pengamat properti, Panangian Simanungkalit, mengatakan
bahwa menunda pembelian hanya akan memperkecil dan membatasi peluang
memiliki rumah idaman. Dengan alasan harga rumah mahal dan tak
terjangkau, terlebih dalam situasi suku bunga KPR tinggi dan proses
politik 2014, calon konsumen berpikir ekstra keras dan memutuskan untuk
wait and see.
"Meski saat ini situasi sedang tidak stabil, konsumen tetap diuntungkan. Inilah saat tepat
membeli properti,
karena 2014 ini merupakan momentum untuk para pembeli. Konsumen dalam
posisi tawar tinggi, sementara pengembang harus melakukan beberapa
penyesuaian supaya produknya laku terjual," urainya.
